افزایش سقف تسهیلات مسکن بانک مسکن: جزئیات، شرایط و چالش‌ها

مقدمه

بانک مسکن در راستای تقویت قدرت خرید مسکن و حمایت از خانواده‌ها، سقف تسهیلات خرید، تعمیر و ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم را افزایش داده است. این اقدام با هدف افزایش اثربخشی تسهیلات نسبت به ارزش روز املاک و با کسب مجوز از بانک مرکزی صورت گرفته است. در ادامه به بررسی جزئیات این تغییرات، شرایط دریافت تسهیلات و چالش‌های موجود در بازار مسکن خواهیم پرداخت.

جزئیات سقف‌های جدید تسهیلات

مدیرعامل بانک مسکن، جزئیات سقف‌های جدید تسهیلات را با تفکیک جغرافیایی اعلام کرده است:

تسهیلات خرید مسکن (انفرادی)

• شهر تهران: ۱ میلیارد تومان (۱۰ میلیارد ریال)
• مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر: ۸۰۰ میلیون تومان (۸ میلیارد ریال)
• سایر مناطق: ۶۰۰ میلیون تومان (۶ میلیارد ریال)

تسهیلات خرید مسکن (بستگان و زوجین)

این تسهیلات با هدف توان‌افزایی اعضای خانوار برای خرید مشارکتی (شامل زوجین، والدین، فرزندان و خواهر و برادر) افزایش یافته است:

• شهر تهران: ۲ میلیارد تومان (۲۰ میلیارد ریال)
• مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر: ۱.۶ میلیارد تومان (۱۶ میلیارد ریال)
• سایر مناطق: ۱.۲ میلیارد تومان (۱۲ میلیارد ریال)

تسهیلات ودیعه مسکن

این تسهیلات به منظور حمایت از مستأجران، مستقیماً به حساب متقاضی واریز می‌شود:

• شهر تهران: ۴۰۰ میلیون تومان (۴ میلیارد ریال)
• مراکز استان‌ها: ۳۰۰ میلیون تومان (۳ میلیارد ریال)
• سایر مناطق: ۲۰۰ میلیون تومان (۲ میلیارد ریال)

تسهیلات جعاله تعمیر

• سراسر کشور: ۴۰۰ میلیون تومان (۴ میلیارد ریال)

حمایت از خانواده و قانون جوانی جمعیت

بانک مسکن با تأکید بر اجرای «قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، امتیازات ویژه‌ای برای متقاضیان در نظر گرفته است:

• افزایش سقف تسهیلات: تمامی متقاضیان (بدون شرط خانه‌اولی بودن)، به‌ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال (تا سقف ۴ فرزند)، مشمول ۲۵ درصد افزایش سقف تسهیلات در بخش‌های خرید مسکن (انفرادی و زوجین) و جعاله تعمیر خواهند بود. شرط این افزایش، آن است که نرخ باروری شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند، بالای ۲.۵ نباشد.
• دوره بازپرداخت: برای متقاضیان مشمول قانون جوانی جمعیت، دوره بازپرداخت در روش ساده حداکثر ۱۲ سال و در روش پلکانی حداکثر ۱۰ سال با نرخ سود مصوب ۲۲.۵ درصد در سال خواهد بود.

امکان بهره‌مندی از سقف‌های جدید برای پرونده‌های در جریان

متقاضیانی که مراحل تشکیل پرونده آن‌ها در جریان است اما تاکنون قراردادشان در شعب منعقد و افتتاح قطعی نشده است، می‌توانند با مراجعه به شعب و ارائه درخواست جدید، از سقف‌های افزایش‌یافته کنونی بهره‌مند شوند.

چالش‌ها و نظرات کارشناسان

با وجود افزایش سقف تسهیلات، کارشناسان بازار مسکن معتقدند که این افزایش به تنهایی نمی‌تواند قدرت خرید واقعی را برای متقاضیان فراهم کند. برخی از چالش‌های مطرح‌شده عبارتند از:

• هزینه خرید اوراق حق تقدم: برای دریافت این تسهیلات، متقاضیان باید اوراق گواهی حق تقدم (تسه) را خریداری کنند. هر برگ اوراق امتیاز دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام را می‌دهد. به عنوان مثال، برای دریافت وام یک میلیارد تومانی، نیاز به ۲۰۰۰ برگه اوراق است که با قیمت حدودی ۹۰ هزار تومان برای هر برگ، هزینه خرید اوراق به ۱۸۰ میلیون تومان می‌رسد. این مبلغ، بخش قابل توجهی از وام را پیش از رسیدن به دست متقاضی از بین می‌برد.
• عدم تناسب با قیمت مسکن: با توجه به میانگین قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، سقف تسهیلات جدید تنها تکافوی خرید متراژ کمی از یک واحد مسکونی را می‌دهد. به عنوان مثال، در تهران با میانگین قیمت ۲۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع، وام یک میلیارد تومانی تنها برای خرید حدود ۱۰ متر مربع کافی است.
• نرخ سود بالا و اقساط سنگین: نرخ سود ۲۲.۵ درصدی و اقساط سنگین ماهانه، فشار مالی زیادی را بر دوش خانوارها، به ویژه دهک‌های پایین و متوسط، وارد می‌کند و بازپرداخت آن را دشوار می‌سازد.
• عدم حل ریشه‌ای مشکلات بازار: کارشناسان بر این باورند که افزایش سقف وام بدون کاهش نرخ سود، کنترل تورم مصالح ساختمانی، تولید انبوه مسکن و ساماندهی مسکن استیجاری، تنها به عنوان مسکن موقت عمل کرده و نمی‌تواند رونق واقعی در بازار مسکن ایجاد کند.

ضوابط جدید طرح‌های تسهیلاتی بانک مسکن

بانک مسکن همچنین ضوابط اجرایی مربوط به طرح‌های تسهیلاتی «ثمر»، «سپید»، «توان»، «تابش» و «کارگشا» را با هدف ارتقای شفافیت و افزایش بهره‌وری اصلاح کرده است. از جمله این تغییرات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• پایان خرید و فروش امتیاز تسهیلات بین شعب: پرداخت تسهیلات به شخصی غیر از صاحب حساب، فقط از شعبه افتتاح‌کننده حساب امکان‌پذیر است. انتقال امتیاز به بستگان نزدیک یا کارکنان شرکت‌ها با تأیید شعبه مبدأ و ارائه مدارک معتبر از طریق سایر شعب نیز ممکن است.
• تمدید خودکار دوره مؤثر و انتقال امتیاز به دوره جدید: سیستم به صورت خودکار متوسط موجودی پایان دوره را به دوره جدید منتقل می‌کند و امتیاز منتقل‌شده یک سال فرصت استفاده دارد.
• سقف‌گذاری برای حد اعتبار در طرح‌های «ثمر» و «توان»: از ۱۰ آذر ۱۴۰۴، سقف محاسبه امتیاز برای حساب‌های ثمر و توان اشخاص حقیقی، ۲ میلیارد تومان به ازای هر فقره حساب در طول یک دوره مؤثر تعیین شده است.
• امکان بهره‌مندی همزمان شرکت‌ها از طرح‌های «توان» و «سپید»: اشخاص حقوقی می‌توانند برخی کارکنان خود را برای طرح توان و برخی را برای طرح سپید معرفی کنند، اما محدودیت استفاده یک بار از امتیاز تسهیلات به نام هر شخص (کد ملی / شناسه ملی) همچنان پابرجاست.

نتیجه‌گیری

افزایش سقف تسهیلات مسکن بانک مسکن گامی در جهت حمایت از متقاضیان و تقویت قدرت خرید آن‌ها محسوب می‌شود. با این حال، برای ایجاد تحول پایدار در بازار مسکن، نیاز به رویکردی جامع‌تر شامل کنترل تورم، کاهش نرخ سود تسهیلات، افزایش تولید مسکن و سیاست‌های حمایتی مؤثرتر است تا این تسهیلات بتوانند به اهداف اصلی خود در خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه دست یابند.