رهن کامل خانه در تهران و شهرستان‌ها چقدر آب می‌خورد؟ | از ۸۰۰ میلیون تا ۷ میلیارد تومان؛ تازه‌ترین قیمت‌ها و عوامل مؤثر بر آن

بازار رهن کامل مسکن در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران، همواره یکی از دغدغه‌های اصلی مستأجران بوده است. با توجه به نوسانات اقتصادی و افزایش قیمت مسکن، اطلاع از آخرین قیمت‌ها و عوامل مؤثر بر آن برای تصمیم‌گیری آگاهانه ضروری است. در این گزارش، به بررسی تازه‌ترین قیمت‌های رهن کامل در تهران و برخی شهرهای دیگر می‌پردازیم و عوامل کلیدی مؤثر بر این قیمت‌ها را تحلیل می‌کنیم.

شاخص رهن کامل در تهران و شهرهای منتخب

بر اساس داده‌های موجود، شاخص رهن کامل در شهرهای مختلف نوسانات متفاوتی را تجربه کرده است:

• تهران: ودیعه میانه آگهی‌های رهن کامل در تهران تا ۲۴ مهر ۱۴۰۵، حدود ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان گزارش شده که نسبت به آخرین به‌روزرسانی ۲.۷۸ درصد کاهش داشته است. بیشترین قیمت در ۱۲ ماه اخیر ۲ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان و کمترین آن ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بوده است.
• رشت: در رشت، ودیعه میانه آگهی‌های رهن کامل تا ۶ آبان ۱۴۰۵، ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان بوده که با کاهش ۵.۸۸ درصدی نسبت به هفته گذشته همراه است. این شاخص نسبت به ماه گذشته ۶.۶۷ درصد افزایش یافته است.
• مسجد سلیمان: شاخص رهن کامل در مسجد سلیمان تا ۶ آبان ۱۴۰۵، ۵۵۰ میلیون تومان گزارش شده که ۸.۳۳ درصد کاهش هفتگی و ۱۰ درصد افزایش ماهانه را نشان می‌دهد.
• دماوند: ودیعه میانه رهن کامل در دماوند تا ۳۰ مهر ۱۴۰۵، ۸۷۵ میلیون تومان بوده که ۲.۷۸ درصد کاهش داشته است.

رهن کامل خانه در تهران: از ۸۰۰ میلیون تا ۷ میلیارد تومان

در پایان شهریور ۱۴۰۵، بازار رهن کامل خانه در تهران تفاوت‌های فاحشی بین محله‌ها و حتی واحدهای مختلف در یک منطقه را نشان می‌دهد. این تفاوت‌ها از ۸۰۰ میلیون تومان برای یک واحد ۵۷ متری در منطقه ۵ تا ۷ میلیارد تومان برای واحدهای بزرگ‌تر و جدیدتر در همین منطقه متغیر است.

نمونه‌هایی از قیمت رهن کامل در تهران (شهریور ۱۴۰۵):

بررسی فایل‌های موجود در بازار نشان می‌دهد که نمی‌توان یک رقم واحد برای رهن کامل خانه در تهران اعلام کرد. حتی در یک منطقه مشخص، اختلاف قیمت می‌تواند قابل توجه باشد. برای مثال:

• منطقه ۵: یک واحد ۵۷ متری چندسال ساخت حدود ۸۰۰ میلیون تومان رهن کامل دارد، در حالی که یک واحد ۷۰ متری با حدود ۲۰ سال سن بنا نزدیک ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در بخش گران‌تر همین منطقه، یک واحد ۱۶۰ متری در سازمان برنامه شمالی تا ۷ میلیارد تومان برای رهن کامل فایل شده است.
• منطقه ۲: در گیشا، یک آپارتمان ۹۷ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۳۹۷ با ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل ارائه شده و برای یک واحد ۱۱۰ متری دوخوابه نوسازتر، رقم ۶ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان اعلام شده است.
• شمال و شمال‌شرق تهران: برای یک واحد ۱۲۵ متری در اقدسیه رقم ۵ میلیارد تومان رهن کامل ثبت شده و در پاسداران یک واحد ۱۳۴ متری دوخوابه با ۵ میلیارد تومان رهن کامل در بازار قرار داشته است.

جدول قیمت رهن کامل خانه در تهران (شهریور ۱۴۰۵)

جدول زیر مجموعه‌ای از فایل‌های رهن کامل ثبت‌شده در شهریور ۱۴۰۵ را نشان می‌دهد:

با بودجه‌های مختلف، چه خانه‌ای می‌توان رهن کامل کرد؟

یک میلیارد تومان رهن کامل در تهران

با بودجه یک میلیارد تومان، دامنه انتخاب در بازار رهن کامل تهران محدودتر از گذشته است. فایل‌هایی مانند یک واحد ۵۷ متری در شاهین با رهن کامل ۸۰۰ میلیون تومان نشان می‌دهد که با این بودجه می‌توان وارد بازار شد، اما معمولاً باید بین متراژ، سن بنا و امکانات، یکی دو مورد را فدای قیمت کرد. در یافت‌آباد شمالی نیز یک واحد ۱۴۰ متری با ساخت ۱۴۰۰، با ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده است که نشان می‌دهد گزینه‌هایی با متراژ بالا در جنوب‌غرب تهران با بودجه‌ای کمتر از ۲ میلیارد تومان نیز وجود دارد.

در مناطق جنوبی تهران، میانگین رهن کامل هر مترمربع در منطقه ۱۸ حدود ۱۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان، در منطقه ۱۵ حدود ۱۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، در منطقه ۱۹ حدود ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان، در منطقه ۱۶ حدود ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در منطقه ۲۰ حدود ۱۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان گزارش شده است. این یعنی یک میلیارد تومان در برخی مناطق جنوبی می‌تواند به خانه‌ای بزرگ‌تر برسد.

دو میلیارد تومان رهن کامل در تهران

دو میلیارد تومان همچنان یک نقطه مهم در بازار اجاره تهران است، اما شکل استفاده از این بودجه به محله بستگی دارد. در سوهانک، نمونه‌ای از یک واحد ۶۵ متری دوخوابه با همین مبلغ و بدون اجاره ماهانه وجود داشته است. در مقابل، در جردن ـ امانیه، همین ۲ میلیارد تومان برای یک واحد ۱۴۳ متری همراه با ۴۵ میلیون تومان اجاره ماهانه ثبت شده است. این تفاوت نشان می‌دهد که دو میلیارد تومان الزاماً به معنی یک خانه مشخص نیست و ممکن است در یک محله تمام پول تبدیل به رهن کامل شود و در محله دیگر بخشی از پول به عنوان ودیعه باقی بماند و در عوض اجاره ماهانه بالایی پرداخت شود.

چرا قیمت رهن کامل در یک منطقه این‌قدر متفاوت است؟

اختلاف قیمت در بازار اجاره از عواملی می‌آید که در نگاه اول به چشم نمی‌آیند:

• سن بنا: واحدهای ساخته‌شده از سال ۱۴۰۰ به بعد بسته به منطقه حدود ۲۶ تا ۵۳ درصد بالاتر از واحدهای قدیمی‌تر قیمت‌گذاری شده‌اند.
• امکانات: یک واحد فاقد آسانسور یا پارکینگ ممکن است با فاصله قابل توجهی از آپارتمان مشابه دارای آسانسور، پارکینگ و انباری معامله شود.
• موقعیت دقیق کوچه: فاصله یک خیابان تا خیابان دیگر می‌تواند قیمت رهن کامل را چند صد میلیون تومان تغییر دهد.
• تفاوت محله‌ای: شکاف قیمتی میان دو محله در یک منطقه حتی می‌تواند از اختلاف بین دو منطقه بیشتر باشد. برای مثال، در منطقه ۲۰، میانه رهن کامل هر متر در دیلمان حدود ۲۰ میلیون تومان و در علایین حدود ۱۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان گزارش شده است.

تورم اجاره و فشار بر رهن کامل

آخرین داده رسمی مربوط به مرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم سالانه اجاره مسکن در تهران به ۳۲.۳ درصد رسیده و شاخص اجاره در یک ماه ۲.۵ درصد افزایش داشته است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده است. این اعداد لزوماً به این معنا نیستند که همه فایل‌های رهن کامل دقیقاً به همین اندازه گران شده‌اند. بازار رهن کامل، علاوه بر روند عمومی اجاره، به ارزش خود ملک، نرخ بازده مورد انتظار مالک، سن بنا، موقعیت محله و میزان تقاضا وابسته است.

تفاوت مهم بین رهن کامل و ترکیب ودیعه و اجاره

مستأجری که نقدینگی مشخصی دارد، الزاماً نباید فقط دنبال فایل رهن کامل با همان مبلغ باشد. در برخی محله‌ها، کاهش ودیعه و پذیرش اجاره ماهانه می‌تواند به افزایش متراژ یا بهتر شدن موقعیت خانه منجر شود. برای مثال، ترکیب ۱ میلیارد تومان ودیعه و ۶۲ میلیون تومان اجاره در دزاشیب و ۱ میلیارد تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره در اقدسیه دیده شده است. در مقابل، رهن کامل مزیت مهم دیگری دارد: پرداخت ماهانه اجاره به صفر می‌رسد که برای خانواری با درآمد ماهانه محدود، می‌تواند بسیار مهم باشد. بنابراین، مقایسه واقعی باید بین کل هزینه سالانه سکونت، میزان نقدینگی قفل‌شده و کیفیت خانه انجام شود، نه فقط مبلغ رهن.