جزئیات جدید ثبت ادعا، نقشه UTM و ارائه مادر سند اعلام شد

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با تشریح ابعاد جدید اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اطلاعات جامعی در خصوص اشخاص مشمول ثبت ادعا، چگونگی تهیه نقشه‌های دارای مختصات جغرافیایی (UTM) و الزامات مربوط به ارائه مادر سند ارائه داد.

به گزارش خبرگزاری مهر، اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در پاسخ به مهم‌ترین سوالات شهروندان پیرامون سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» و سامانه ثبت ادعا، به تفصیل به مواردی همچون گروه‌های مشمول ثبت ادعا، فرآیند تهیه نقشه‌های UTM، مهلت‌های قانونی ثبت ادعا و شرایط ارائه «مادر سند» در مراحل صدور سند مالکیت پرداخت.

گروه‌های مشمول ثبت ادعا: چه کسانی باید ادعای خود را ثبت کنند؟

قویدل با تاکید بر اینکه قانون، اشخاص مشمول ثبت ادعا را به وضوح مشخص کرده است، شش گروه اصلی را معرفی کرد که باید ادعای مالکیت خود را در سامانه جدید ثبت کنند:

• افرادی که نسبت به عین املاک فاقد سند مالکیت، از جمله خانه، مغازه، زمین زراعی و سایر املاک، ادعای مالکیت دارند.
• اشخاصی که نسبت به منافع بیش از دو سال یک ملک، ادعای مالکیت دارند و ملک فاقد سند مالکیت است یا منافع آن به موجب سند رسمی به آن‌ها واگذار نشده است.
• افرادی که مدعی حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال نسبت به املاک فاقد سند مالکیت هستند.
• اشخاصی که نسبت به حقوق ارتفاقی مانند حق عبور، حق مجری و سایر حقوق ارتفاقی در ملکی ادعا دارند و این حقوق در سند مالکیت درج نشده یا ملک فاقد سند مالکیت است.
• کلیه دستگاه‌های اجرایی در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی فاقد سند مالکیت حدنگار.
• افرادی که پیش از راه‌اندازی سامانه، حکم قطعی مراجع ذی‌صلاح را دریافت کرده‌اند اما هنوز سند رسمی برای آن‌ها صادر یا حقوقشان در سند درج نشده است.

مهلت ثبت ادعا: فرصتی محدود برای صاحبان حق

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره مهلت ثبت ادعا توضیح داد که سامانه ثبت ادعا به دستور رئیس قوه قضاییه برای املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار بوده و این اسناد پس از اول فروردین سال ۱۳۹۶ صادر شده‌اند، راه‌اندازی شده است.

او افزود: چنانچه شخصی با استناد به اسناد عادی، نسبت به عین ملک، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی ملکی که دارای سند مالکیت حدنگار به نام شخص دیگری است، ادعایی داشته باشد، باید از اول خردادماه ۱۴۰۵ ظرف مهلت دو سال نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کند. وی تاکید کرد که پس از پایان این مهلت، هیچ ادعایی نسبت به این دسته از املاک پذیرفته نخواهد شد. همچنین، برای اسناد حدنگاری که پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا صادر می‌شوند، مهلت دو ساله ثبت ادعا از تاریخ صدور سند مالکیت محاسبه خواهد شد.

تهیه نقشه UTM: الزامی برای ثبت ادعا

قویدل با اشاره به الزامات ثبت ادعا، اظهار داشت که مطابق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام، برای درج ادعا در سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی»، ارائه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) در بستر سامانه شمیم الزامی است.

وی پنج گروه را دارای صلاحیت تهیه این نقشه‌ها معرفی کرد:

• نقشه‌برداران دارای پروانه از سازمان نظام مهندسی کشور.
• کارشناسان رسمی دادگستری دارای صلاحیت نقشه‌برداری عضو مرکز کارشناسان رسمی قوه قضاییه.
• کارشناسان رسمی دادگستری عضو کانون کارشناسان رسمی دادگستری.
• نقشه‌برداران برون‌سپار دارای کد SSBR.
• کارگزاری‌های فنی، مهندسی و حقوقی که به زودی راه‌اندازی خواهند شد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: نقشه‌های تهیه‌شده باید ممهور به مهر و امضای کارشناس مربوطه شده و توسط نقشه‌بردار در سامانه «مانا» بارگذاری گردند. کد رهگیری نقشه نیز باید به متقاضی تحویل شود. اگر پیش از این نقشه ملک توسط یکی از افراد دارای صلاحیت تهیه شده باشد، نیازی به تهیه مجدد نقشه نیست و متقاضی می‌تواند برای دریافت کد رهگیری به همان نقشه‌بردار مراجعه کند.

مادر سند یا بنچاق: کلید صدور سند مالکیت

قویدل در پاسخ به پرسشی درباره علت مطالبه «مادر سند» در پرونده‌های قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی گفت: صدور رأی هیئت موضوع این قانون، مستلزم احراز تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی و بررسی سلسله ایادی معاملاتی تا مالک یا مالکان رسمی اولیه است.

وی افزود: کارشناس منتخب هیئت و اعضای هیئت تمامی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی را بررسی می‌کنند تا زنجیره نقل و انتقالات به مالک رسمی اولیه برسد. مدرک مالکیت رسمی این شخص اصطلاحاً «مادر سند» یا «بنچاق» نامیده می‌شود. نام مالک رسمی اولیه در رأی هیئت و آگهی منتشرشده نیز درج می‌شود؛ بنابراین اگر متقاضی در مدارک خود نام مالک رسمی اولیه یا مدرک مالکیت رسمی وی را ارائه نکرده باشد، اداره ثبت محل از وی «مادر سند» یا «بنچاق» اولیه را مطالبه خواهد کرد.

او تصریح کرد: چنانچه متقاضی یک یا چند قولنامه عادی یا مدرک مالکیت مالک رسمی اولیه را در اختیار نداشته باشد، اما از هویت مالک رسمی اولیه اطمینان داشته باشد، می‌تواند با ارائه استشهادیه محلی این موضوع را اعلام کند. در این صورت، اگر تصرفات مالکانه و بلامعارض وی برای هیئت محرز شود، هیئت می‌تواند پس از انجام تحقیقات محلی و در صورت لزوم بررسی اظهارات مطلعان یا استماع شهادت شهود، نسبت به پرونده رسیدگی و تصمیم‌گیری کند.

تکالیف مشاوران املاک: ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی برای اسناد تک‌برگ

قویدل در ادامه با اشاره به تکالیف قانونی مشاوران املاک اظهار کرد: مطابق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.

وی افزود: چنانچه ملک مورد معامله دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ باشد، مشاوران املاک مجاز به تنظیم مبایعه‌نامه عادی (قولنامه) نیستند و صرفاً می‌توانند نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد یا یکی از انواع قراردادهای یکسان در سامانه اقدام کنند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تاکید بر اینکه پیش‌نویس قرارداد هیچ‌گونه آثار حقوقی قرارداد را ندارد، تصریح کرد: طرفین معامله باید حداکثر ظرف پنج روز پس از ثبت پیش‌نویس در سامانه برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند؛ در غیر این صورت، پیش‌نویس قرارداد به‌صورت خودکار از سامانه حذف خواهد شد. همچنین هر یک از طرفین معامله می‌توانند پیش از پایان مهلت پنج‌روزه با مراجعه به مشاور املاک، درخواست حذف پیش‌نویس قرارداد از سامانه را ثبت کنند.

قویدل در پایان به شهروندان توصیه کرد: تا پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی از پرداخت ثمن معامله و همچنین تحویل اسناد و مدارک ملک خودداری کنند، زیرا در صورت عدم مراجعه هر یک از طرفین به دفتر اسناد رسمی در مهلت مقرر، پیش‌نویس قرارداد به‌صورت خودکار از سامانه حذف می‌شود و با توجه به اینکه این پیش‌نویس فاقد آثار حقوقی قرارداد است، امکان الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی نیز وجود نخواهد داشت.