وام مسکن، رؤیای خانه‌دار شدن یا سراب؟ با این وام‌ها فقط می‌توانید چند متر خانه بخرید!
در شرایطی که بازار مسکن ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، با افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها مواجه است، پرسش اصلی بسیاری از متقاضیان خرید خانه این است که آیا تسهیلات بانکی فعلی، توانایی پوشش بخش قابل توجهی از قیمت مسکن را دارد؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد که فاصله میان سقف وام مسکن و قیمت واقعی خانه‌ها به قدری زیاد شده که این تسهیلات عملاً کارایی خود را برای خانه‌دار کردن طبقه متوسط از دست داده است.
وام مسکن: کمک‌هزینه‌ای ناچیز در برابر قیمت‌های نجومی
کارشناسان اقتصادی و مدیران بانکی اذعان دارند که وام مسکن در حال حاضر کفاف خرید خانه را نمی‌دهد. مسعود گودرزی، معاون هماهنگی امور اقتصادی استانداری فارس، با اشاره به این موضوع بیان کرده است که وام مسکن در مقایسه با قیمت یک واحد مسکونی در یک منطقه متوسط شیراز، شاید یک‌دهم تا یک‌پانزدهم قیمت آن واحد را هم پوشش ندهد. این وضعیت در تهران به مراتب حادتر است.
بر اساس گزارش‌ها، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از حدود ۲۷ میلیون تومان در سال ۱۳۹۹ به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ و حتی تا ۱۸۳ میلیون تومان در سال ۱۴۰۵ رسیده است. در چنین شرایطی، سقف کلی وام مسکن از محل اوراق حق تقدم برای زوجین در تهران، مجموعاً ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان است که شامل ۱ میلیارد تومان وام خرید و ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله (تعمیر) می‌شود.
آنچه دیگران میخوانند
فال عشق سه‌شنبه ۱۹ آبان ۱۴۰۵؛ بازگشت، پیام یا فاصله؟ حال و هوای عشق امروزت چیست؟
فال همسر آینده سه‌شنبه ۱۹ آبان ۱۴۰۵؛ آشنایی تازه، بازگشت یا شروع رابطه؟
فال عشق دوشنبه ۱۸ آبان ۱۴۰۵؛ آیا عشق تازه، آشتی یا یک اعتراف عاشقانه در راه است؟
فال چای دوشنبه ۱۸ آبان ۱۴۰۵؛ نیت کن و پیام فنجان ماه تولدت را بخوان
با این حال، حتی با وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن، برآوردها نشان می‌دهد که این مبلغ تنها امکان خرید حدود ۹ تا ۱۰ مترمربع مسکن در تهران را فراهم می‌کند. این در حالی است که با احتساب هزینه خرید اوراق، این توان به حدود ۴ تا ۵ مترمربع کاهش می‌یابد. این ارقام به وضوح نشان می‌دهد که وام مسکن دیگر ابزاری برای خانه‌دار شدن نیست و بیشتر به کمک‌هزینه‌ای محدود برای خریدارانی تبدیل شده که اصل سرمایه را از قبل دارند.
کاهش قدرت خرید وام مسکن در گذر زمان
فاصله میان وام مسکن و قیمت واقعی خانه یک پدیده جدید نیست، اما در سال‌های اخیر به شدت تشدید شده است. در دهه ۸۰، وام مسکن حدود ۲۰ درصد از قیمت خانه را پوشش می‌داد، اما این سهم در سال گذشته به ۴.۲ درصد و در حال حاضر به مراتب کمتر رسیده است. با وجود رشد اسمی ۲۹ درصدی تسهیلات، به دلیل تورم حدود ۸۰ درصدی، رشد واقعی وام مسکن منفی ۵۱ درصد شده است.
وام جعاله نیز با افت واقعی ۸۴ درصدی مواجه شده و سقف ۲۸۰ میلیون تومانی آن در برابر هزینه بازسازی بالای ۵۰۰ میلیون تومان پوشش پایینی دارد. آمار بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد که در دو ماه اول سال ۱۴۰۵، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی به ۲.۸ درصد کاهش یافته است که نشان‌دهنده کاهش تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات در این بخش یا عدم جذابیت آن برای متقاضیان است.
چالش بازپرداخت اقساط و دهک‌های درآمدی
محمود اولاد، کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز تاکید کرده است که افزایش رقم وام به تنهایی نمی‌تواند مشکل تامین مالی خرید مسکن را برطرف کند. او به این نکته اشاره می‌کند که اگر مبلغ وام به ۳ تا ۵ میلیارد تومان هم برسد، باید دید چه خانواری توان پرداخت اقساط ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی در ماه را دارد. دهک‌های بالای درآمدی که ممکن است توان پرداخت چنین اقساطی را داشته باشند، گروه هدف اصلی وام مسکن نیستند و بسیاری از آنها نیز نیازی به چنین تسهیلاتی ندارند.
اولاد معتقد است که در سال‌های گذشته قدرت اقتصادی خانوارها کاهش یافته و به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است. بانک‌ها نیز پیش از پرداخت تسهیلات، توان بازپرداخت متقاضی را بررسی می‌کنند و اگر درآمد خانوار با میزان اقساط تناسب نداشته باشد، پرداخت وام بزرگ‌تر نیز راهکار مناسبی نخواهد بود.
راه‌حل چیست؟ تناسب میان وام، قیمت و توان بازپرداخت
کارشناسان بر این باورند که برای کارایی بیشتر وام مسکن، باید تناسبی میان مبلغ تسهیلات، قیمت مسکن و قدرت بازپرداخت خانوار ایجاد شود. تسهیلات باید بتواند بخش قابل توجهی از قیمت خرید مسکن را پوشش دهد و از سوی دیگر، اقساط آن از توان مالی خانوار خارج نشود.
همچنین، پیشنهاد می‌شود که تسهیلات متناسب با گروه‌های اقتصادی و دهک‌های مختلف درآمدی طراحی شود. خانواری که توان بازپرداخت بیشتری دارد، می‌تواند تسهیلات بیشتری دریافت کند و برای خانوارهای کم‌درآمد باید سازوکار متناسب با درآمد و قدرت پرداخت آنها در نظر گرفته شود. در غیر این صورت، وام به جای حل مشکل مسکن، یک تعهد مالی جدید برای خانوار ایجاد می‌کند و بازگشت منابع بانکی را نیز با مشکل مواجه خواهد کرد.
در نهایت، ریشه اصلی بحران مسکن در فاصله بسیار زیاد میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. تا زمانی که این شکاف عمیق وجود داشته باشد، افزایش اسمی سقف وام به تنهایی نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش دهد و رؤیای خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانواده‌ها همچنان دور از دسترس باقی خواهد ماند.
